Capítulo I.
Disposiciones Generales.
Artículo 1: El presente Decreto
con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para
regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el
arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.
Artículo 2: A los fines de la
aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por
"inmuebles destinados al uso comercial", aquellos en los cuales se
desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del
giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que
dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de
un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se
presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al
uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de
viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico
asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional,
así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento.
Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos,
stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos
de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de
dominio público.
Artículo 3: Los derechos
establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo
acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno
de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los
órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán
desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en
general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se
pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el
carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la
realidad sobre las formas.
Artículo 4: Quedan excluidos de la
aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial,
tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones,
residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de
temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.
Artículo 5: El Ministerio con
competencia en materia de Comercio, con asistencia de la Superintendencia
Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), ejercerá la
rectoría en la aplicación de este Decreto Ley y en conjunto crearán las
instancias necesarias para su aplicación. Corresponde al Ministerio con
competencia en materia de Comercio la regulación sectorial del arrendamiento de
inmuebles destinados al comercio, a partir de las disposiciones del presente
Decreto Ley, y de los reglamentos que se dictaren en ejecución del mismo.
Cuando alguna norma incida en la materia competencia de otra instancia o
Ministerio del Poder Popular, podrá ser objeto de regulación conjunta. En
ejercicio de la atribución otorgada en el presente artículo, el Ministerio con
competencia en materia de comercio podrá dictar regulaciones especiales para
ciertas categorías de inmuebles destinados al comercio, o bien para categorías
de arrendatarios o arrendadores con características particulares. Dichas
regulaciones no podrán contrariar lo establecido en el presente Decreto Ley y
procurarán el desarrollo de éste, o de los reglamentos dictados con fundamento
en el presente.
Capítulo II. De la
Relación Arrendaticia Deberes y Derechos.
Artículo 6: La relación
arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el
arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario,
administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble
en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial,
generen éstas lucro, o no.
Cuando
el propietario del inmueble no fuere su arrendador, será solidariamente
responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia,
conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador,
sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos hubieren celebrado o
acordado.
La
relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y
derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se
indica:
1. Las disposiciones del
presente Decreto Ley.
2. Los reglamentos que
desarrollen el presente Decreto Ley.
3. Las disposiciones
contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de carácter general,
que fueren dictadas por el Ministerio con competencia en materia de comercio,
de conformidad con lo dispuesto en el presente Decreto Ley.
4. Los contratos,
acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante
la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. En tal sentido, no
tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión.
Artículo 7: En todo lo relacionado
con los contratos de arrendamiento a suscribir, se procurará el equilibrio y
acuerdo entre las partes. En caso de dudas o controversias, cualquiera de las
partes podrá solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la
Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE).
Artículo 8: Los arrendadores de
inmuebles de uso comercial, están en la obligación de entregarlos en buen estado
de mantenimiento y conservación, y solventes en servicios públicos
domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia. A su vez, culminada la
relación arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las
mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o
de fuerza mayor.
Artículo 9: La parte que causare
un daño malicioso al bien inmueble arrendado durante la vigencia de la relación
arrendaticia, estará obligada a efectuar las reparaciones que se originen por
estos daños. En caso de comprobarse el daño malicioso, el afectado podrá acudir
a la vía jurisdiccional o administrativa y solicitar el inicio del
procedimiento correspondiente.
Artículo 10: El arrendador tiene la
obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al arrendatario
durante el tiempo del contrato.
Artículo 11: El arrendador está
obligado a cubrir los costos de las reparaciones mayores de locales bajo
régimen de arrendamiento, a menos que el daño sea imputable al arrendatario.
El
arrendatario está en la obligación de notificar dentro de los tres (3) días
siguientes a la detección de la falla, al arrendador los daños que afectaren al
inmueble, cuando éstos no pudieren ser del conocimiento del arrendador.
Artículo 12: Las mejoras que se realicen
en el inmueble comercial para adecuarlo al uso, sólo serán consideradas previo
acuerdo entre las partes, y los gastos en que se incurra serán por cuenta del
arrendatario. Los bienes muebles contenidos en el local serán propiedad de
quien demuestre haber asumido su costo.
Artículo 13: El arrendatario tiene
el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador
está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto
Ley.
Artículo 14: El arrendatario está
en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la
cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de
acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.
Artículo 15: El arrendatario no
estará obligado a pagar primas por cesión; traspaso; arriendo; por venta de
punto comercial; o aceptar como condición la compra de bienes muebles que se
encuentren en el local que se pretende arrendar, para la suscripción del
contrato, a menos que el arrendatario manifieste su interés en adquirir dichos
bienes muebles.
Artículo 16: El arrendatario no
podrá modificar el uso, rubro comercial, denominación y/o marca, establecidos
en el respectivo contrato de arrendamiento. Cuando, por la naturaleza del
inmueble, condiciones propias de la actividad comercial o conveniencia de las
partes, el arrendamiento del inmueble de uso comercial comprenda la obligación
de vender ciertos bienes o prestar ciertos servicios, las partes acordarán lo
conducente, pero el arrendatario no podrá ser obligado o limitado a vender
productos o prestar servicios de determinadas marcas comerciales o adquiridos a
determinados proveedores. Dicha prohibición alcanzará también a la adquisición
de bienes o contratación de servicios necesarios para el mantenimiento, reparación,
cuido u ornato del inmueble, salvo que así lo hubiese decidido el Comité
Paritario de Administración de Condominio.
Artículo 17: Se prohíbe cobrar
cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que
este Decreto Ley ofrece. Los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del
arrendatario no cumplan con el presente artículo, serán sancionados con la
multa establecida en el artículo 44 del presente Decreto Ley, sin perjuicio del
derecho que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimientos
establecidos en el presente Decreto Ley.
Artículo 18: El contenido y
vigencia del contrato contentivo de las normas de la relación arrendaticia no
sufrirán derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador, como
consecuencia de la transferencia de propiedad o administración del inmueble
comercial, salvo que el arrendatario manifestare expresamente y por escrito su
voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia como consecuencia del
cambio de arrendador, caso en el cual podrá invocar la culminación anticipada
del plazo del contrato por motivos imputables al arrendador.
Capítulo III.
Garantías.
Artículo 19: El arrendador podrá
exigir al arrendatario garantías en respaldo de las obligaciones asumidas por
éste. Estas podrán ser mediante depósito en efectivo o fianza. En ningún caso podrán
coexistir ambos tipos de garantías.
Cuando
se constituya depósito en dinero éste no podrá exceder el equivalente a tres
meses (03) del canon de arrendamiento establecido, y deberá acreditarse en una
cuenta bancaria exclusiva para esos fines a nombre del arrendador. Los
intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario, a menos que sean
requeridos en ejecución de la garantía y, en todo caso, serán acumulados en la
cuenta referida.
Cuando
se constituya una fianza de fiel cumplimiento, esta no podrá exceder el
equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento establecido, y deberá
ser emitida por una institución debidamente reconocida. En ningún caso, el
arrendador podrá realizar cobro adicional por este concepto.
El
órgano o ente competente en materia de la actividad aseguradora podrá emitir
las normas que estime pertinentes y aprobará los modelos de contrato de fianza,
para la correcta implementación de lo dispuesto en el presente artículo.
Artículo 20: Finalizada la relación
arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al
arrendador, en las mismas condiciones en que lo recibió, considerando la
depreciación y desgaste propios del uso normal del inmueble. Si al momento de
la recepción del inmueble hubieren obligaciones insolutas por parte del
arrendatario respecto del contrato de arrendamiento, las partes podrán acordar
de manera consensuada la forma de cumplimiento o pago de tales obligaciones. Si
el consenso no fuera posible, las partes podrán acudir al proceso
jurisdiccional.
Artículo 21: Dentro de los quince
(15) días continuos siguientes al término de la relación arrendaticia, o del
día del cumplimiento de la última de las obligaciones pendientes, si las
hubiere, el arrendador deberá reintegrar al arrendatario la suma recibida como
garantía, más los intereses que se hubieren causado hasta la fecha del
reintegro, o liberar la fianza de fiel cumplimiento, en caso de incumplimiento
se acudirá a la vía jurisdiccional.
Artículo 22: Cuando la relación
arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por
obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente
manera:
1. Si el arrendador
omitiere o se negare injustificadamente a restituir la garantía o liberar la
fianza de fiel cumplimiento al arrendatario dentro del plazo establecido en el
artículo anterior, se generarán, respecto del monto de la garantía, intereses a
la tasa activa más alta del sector bancario de conformidad con la Información
del Banco Central de Venezuela. Dichos intereses se calcularán sobre la base
del monto de la fianza.
Si
la garantía se hubiere consignado en efectivo y no hubiera sido depositada en
cuenta bancaria que genere intereses, el arrendador tendrá la obligación de
devolver al arrendatario el monto consignado más los intereses generados,
aplicando la tasa activa más alta del sector bancario, conforme a la
información disponible a través del Banco Central de Venezuela.
En
caso de discordia, será la SUNDDE la que determine el monto total a reintegrar,
a solicitud de parte interesada.
2. Si las obligaciones
insolutas fueren imputables al arrendatario, los montos calculados conforme al
numeral anterior corresponderán al arrendador, el cual podrá solicitar a la
SUNDDE autorice su retención o acudir a la vía judicial requiriendo la
ejecución de la fianza.
3. Cuando el arrendatario
se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación
arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día
transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional
equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución
definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha de la restitución
efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutará
en los términos dispuestos en este Decreto Ley.
Artículo 23: Cuando el arrendador
se negare, sin causa real y sin justificación, a reintegrar el depósito con sus
respectivos intereses, el arrendatario podrá acudir a la vía jurisdiccional
para hacer valer sus derechos.
Capítulo
IV. De los Contratos.
Artículo 24: El contrato de
arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble
arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un
(01) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en
temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar
el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que
supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente
Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de
cálculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además,
deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este
Decreto Ley.
Artículo 25: Al vencimiento del
contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el
inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho
preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los
cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones
derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes
necesarios de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.
Artículo 26: Al vencimiento de los
contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario
tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el
arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración
de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un
(1) año y menos de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez
(10) años 2 años Más de diez (10) años 3 años Durante el lapso de prórroga
legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y
permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones
de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las
variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un
procedimiento de regulación.
Capítulo V. De los
Cánones, su Pago y Fijación.
Artículo 27: El pago del canon de
arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el
arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los
datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el
contrato de arrendamiento.
En
caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con
quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los
datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren
efectuado. Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables
al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los
montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de
los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de
inmuebles destinados al uso comercial.
Estos
montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador.
Artículo 28: Vencido el plazo de
dos (02) años sin que el arrendador requiriera las cantidades consignadas por
el arrendatario a su favor conforme el aparte último del artículo anterior,
prescribirá su derecho a solicitarlas, quedando dichas cantidades a la
disposición del organismo competente en materia de arrendamiento de inmuebles
destinados al uso comercial, para ser utilizadas de acuerdo a lo establecido en
el reglamento respectivo.
Artículo 29: A los fines del
cálculo del plazo de prescripción, se aplicarán las siguientes normas sobre
suspensión e interrupción de la prescripción:
1. La prescripción se
interrumpe de la siguiente manera:
a) Por cualquier
actuación del arrendador ante el organismo competente en materia de
arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, solicitando las
cantidades a su favor.
b) Por cualquier acto
formal del arrendador que pretenda ejercer el derecho de recibir las cantidades
a su favor, ante la jurisdicción contenciosa.
c) Interrumpida la
prescripción, comenzará a computarse nuevamente al día siguiente de aquél en
que se produjo la interrupción.
2. El cómputo del plazo
de la prescripción se suspende:
a) Por la interposición
de solicitudes o recursos administrativos o judiciales, que tengan por objeto
la relación arrendaticia con ocasión de la cual fueron consignadas las
cantidades a su favor, hasta sesenta (60) días después que se adopte resolución
o sentencia definitiva sobre los mismos, u opere el silencio administrativo, de
ser el caso.
b) Por decisión o auto
judicial que ordene la suspensión del plazo de prescripción hasta el
cumplimiento de un plazo o condición.
Artículo 30: El arrendador queda
obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago
recibido a cuenta del arrendamiento contratado. La factura deberá contener
detalladamente la discriminación del pago, el periodo al que corresponda, así
como dar cumplimiento a la normativa que establezca el órgano con competencia
en materia tributaria.
Artículo 31: El valor del inmueble
para el momento de la transacción (VI) se determinará mediante avalúo realizado
según el método de costo de reposición. Le corresponde a la SUNDDE supervisar y
acordar la metodología de avalúo a aplicar.
Artículo 32: La fijación del canon
de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el
presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario,
aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:
1. Canon de arrendamiento
fijo (CAF), según el cual se toma
como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido
entre doce (12) meses y entre el
área arrendable (M2A), obteniendo el
canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar
(M2a) y por el porcentaje de
rentabilidad anual (%RA),
establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se
trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el
porcentaje de rentabilidad anual (%RA)
establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año.
Se
aplicará la siguiente fórmula: CAF =
(VI/12/M 2A) xM2ax %RA.
Donde:
CAF: valor del canon de
arrendamiento fijo mensual;
VI: valor del inmueble;
M2A: metros cuadrados
arrendables;
M2a: metros cuadrados a
arrendar;
%RA: porcentaje de
rentabilidad anual.
2. Canon de arrendamiento
variable (CAV) con base en porcentaje de ventas:
Se
establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el
arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor
Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior. Si hubiere una
Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí reflejado será sumado al
porcentaje de ventas correspondiente al mes siguiente. El porcentaje a aplicar
sobre el monto de ventas realizadas será definido por las partes y oscilará
entre 1% y 8%, quedando esto claramente establecido en el respectivo contrato.
Para casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea
entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.
3. Canon de arrendamiento
mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas:
La
porción fija en ningún caso será superior a 50% de lo que correspondería a un
canon de arrendamiento fijo, según lo establecido en el numeral 1.
El
% de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo establecido en el
numeral 2.
Cuando
el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon mensual
será el que resulte de aplicar lo establecido en el numeral 2, suprimiéndose la
porción fija, quedando todo esto claramente establecido en el respectivo
contrato.
En
caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o
de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su
determinación.
La
SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de
rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo
determinen razones de interés público o social.
Artículo 33: Los cánones de
arrendamiento de los inmuebles sujetos a este Decreto Ley, serán revisados en
los casos siguientes:
1. Cuando hubiere
transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento, y su
ajuste se hará tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo
"Bienes y servicios diversos" considerado en el índice Nacional de
Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo
publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).
2. Cuando el arrendador
haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan 40% del valor
del inmueble establecido como base de cálculo para determinar el canon de
arrendamiento.
Capítulo VI. De los
Sobrealquileres y Gastos Condominiales.
Artículo 34: Todo cuanto se cobre
en exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por conceptos contrarios a
este Decreto Ley, quedará sujeto a reintegro por parte del propietario,
arrendador o recaudador. La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres
prescribe a los dos (2) años, los montos por este concepto serán objeto de
actualización con base en la variación del índice nacional de precios al
consumidor (INPC), de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de
Venezuela (BCV), y podrán ser compensables con los cánones de arrendamiento que
el arrendatario deba satisfacer.
Artículo 35: En los inmuebles
destinados al uso comercial, que formen parte de otros inmuebles bajo régimen
de condominio u otro régimen de propiedad colectiva o de comunidad, la
administración del condominio será coordinada por un "Comité Paritario de
Administración del Condominio", integrado paritariamente por
representantes seleccionados por los propietarios y por los arrendatarios
respectivamente.
La
representación de los arrendatarios será escogida por los mismos arrendatarios
de inmuebles destinados al uso comercial mediante un mecanismo transparente y
democrático que asegure la participación de todos los arrendatarios, sin que
puedan establecerse preferencias o votos adicionales en dicha elección en
función de la participación económica, la alícuota parte del arrendatario o
tamaño del inmueble. El Comité Paritario de Administración del Condominio"
podrá establecer de común acuerdo con propietarios e inquilinos las normas o
reglamentos de condominio, así como la aplicación de sanciones por incumplimiento
de lo acordado entre las partes.
Artículo 36: Los gastos comunes que
deba pagar el arrendatario de cada inmueble destinado al uso comercial se
calcularán sobre la base de la alícuota parte que corresponda a dicho inmueble,
del valor total del inmueble que le sirve de asiento. Se entenderá por gastos
comunes las erogaciones que deban realizarse para atender el mantenimiento y
conservación del inmueble que sirve de asiento al establecimiento comercial,
así como los servicios de aseo y limpieza, recolección y disposición de
desechos sólidos, agua potable, energía eléctrica, vigilancia, reparación y
mantenimiento de maquinaria y equipos, gastos de administración y cualesquiera
otros bienes y servicios necesarios para el buen funcionamiento del inmueble
que sirve de asiento al establecimiento comercial, y mejoren o hagan posible su
funcionamiento.
El
"Comité Paritario de Administración del Condominio", podrá establecer
contribuciones y/o fondos adicionales para atender gastos de mercadeo o
propósitos especiales, cuando así se requiera para el mejor funcionamiento de
las actividades comerciales.
Artículo 37: Los gastos comunes
serán cancelados por los arrendatarios cuando así lo disponga el respectivo
contrato de arrendamiento y deberán ser fehacientemente demostrados por el
administrador y descritos en la correspondiente factura, emitida según las
disposiciones del ordenamiento jurídico vigente sobre el particular.
Las
reparaciones mayores serán por cuenta del arrendador.
Los
honorarios contratados por concepto de administración o gestión de los gastos
comunes o de condominio en ningún caso serán superiores a diez por ciento (10%)
del monto total de los gastos comunes a que refiere este artículo.
Capítulo VII. De la
Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio.
Artículo 38: En caso de que el
propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere
intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo
ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el
pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones
contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del
propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario,
mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de
vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio
justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a
tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la
correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de
condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario
deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de
los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o
rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario
quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.
Artículo 39: En caso de violación
de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en
condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste
tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un
lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que
de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia
certificada del documento contentivo de la negociación.
Capítulo VIII. De los
Desalojos y Prohibiciones.
Artículo 40: Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario
haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de
condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario
haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con
el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario
haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso
normal, o efectuado reformas o autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el
uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las
autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo
estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de
condominio.
e. Que el inmueble vaya a
ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de
desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario
haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el
inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o
arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato
suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las
partes.
h. Que se agote el plazo
para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se
realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario
incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la
Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el
"Comité Paritario de Administración de Condominio".
Artículo 41: En los inmuebles
regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
a. El cobro por exhibir o
mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento.
b. El arrendamiento de
inmuebles con condiciones físicas inadecuadas.
c. El subarrendamiento,
salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en
el contrato respectivo.
d. Establecer cánones de
arrendamiento según procedimientos ajenos a lo estipulado en este Decreto Ley.
e. Establecer cánones de
arrendamiento en moneda extranjera.
f. El cobro por activos
intangibles tale como relaciones, reputación y otros factores similares.
g. El ajuste al canon de
arrendamiento durante la vigencia del contrato, salvo por lo previsto en el
propio contrato y en el presente Decreto Ley.
h. El cobro de multas por
parte del arrendador por la no apertura del local comercial, por incumplimiento
en el horario de apertura y/o cierre, por incumplimiento de imposiciones por el
arreglo de fachadas y vitrinas y demás normas de convivencia; salvo que estas
hayan sido establecidas de común acuerdo en las normas o reglamento de
condominio por parte del Comité Paritario de Administración del Condominio.
i. El cobro por parte del
arrendador de cualquier otras penalidades, regalías o comisiones parafiscales,
salvo por lo previsto en el contrato y en el presente Decreto Ley.
j. El arbitraje privado
para resolver los conflictos surgidos entre arrendador y arrendatario con
motivo de la relación arrendaticia.
k. La resolución
unilateral del contrato de arrendamiento.
l. Dictar o aplicar
medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la
relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia
administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para
pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia
administrativa.
m. La administración del contrato
de arrendamiento por parte de empresas extranjeras no radicadas en el país.
Artículo 42: Quedan prohibidos los
avisos o anuncios de publicidad ofreciendo inmuebles en arrendamiento comercial
en los cuales se considere una o más de las siguientes condiciones:
a. Se limite por
condiciones de preferencia sexual, política o religiosa, identidad de género,
origen étnico, estado civil, clase social, profesión o condición social,
discapacidad, enfermedades crónicas y/o terminales, para el arrendamiento de
inmuebles regidos por este Decreto Ley.
b. Se oferten montos de
rentas falsas o engañosas.
c. Su texto contenga
expresiones que violen o inciten a la infracción de las normas aquí contenidas.
Capítulo IX. Del
Procedimiento Judicial.
Artículo 43: En lo relativo a la
impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la
materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas
corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en
el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en
cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo
en materia de Arrendamientos Comerciales.
El
conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos
comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil
ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de
Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.
Capítulo X. Sanciones.
Artículo 44: Los propietarios,
administradores, arrendadores o arrendatarios que incumplan con las
estipulaciones previstas en el presente Decreto Ley, serán sancionados por el
órgano rector en la materia, o la instancia bajo su adscripción que este
designe, que deberá señalar la forma en que el sancionado podrá satisfacer el
pago de la multa impuesta, utilizando todos los medios legales a su alcance.
Las
multas se establecen de la manera siguiente:
1. Quinientas Unidades
Tributarias (500 UT), a quienes incumplan con cualquiera de las estipulaciones
previstas en los artículos 30; 41, literales "a" y "b"; y
42, sin perjuicio a la aplicación de otras sanciones a que hubiere lugar.
2. Un mil quinientas
Unidades Tributarias (1.500 UT), a quienes incumplan con cualquiera de las
estipulaciones previstas en los artículos 10; 11; 15; 16; 18; 19; 24; 26; 38; y
41, literales "d" "f", "g", "i", y
"j", sin perjuicio a la aplicación de otras sanciones a que hubiere
lugar.
3. Dos mil quinientas
Unidades Tributarias (2.500 UT), a quienes incumplan con cualquiera de las
estipulaciones previstas en los artículos 8; 13; 17; 31; 32; 34; 35; 36; 37; y
41, literales "c", "e", "h", "k",
"l" y "m"; sin perjuicio a la aplicación de otras sanciones
a que hubiere lugar.
Disposiciones
Transitorias.
Primera: Todos los contratos
vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser
adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este
Decreto Ley.
Segunda: Los procedimientos
administrativos que estén en curso a la fecha de publicación del presente
Decreto Ley, se adecuarán a lo establecido en el presente Decreto Ley, conforme
a las disposiciones reglamentarias dictadas por el Ejecutivo Nacional que
regulen la transición de los procedimientos determinados en las normas derogadas
y los previstos en este instrumento.
Tercera: Con la entrada en
vigencia del presente Decreto Ley se suspende la ejecución de medidas
cautelares dictadas en los procedimientos judiciales en curso, hasta tanto se
agote la vía administrativa, de conformidad con lo establecido en el artículo
41, literal "L".
Cuarta: Todos aquellos
contratos celebrados en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de
este Decreto Ley, automáticamente se entenderán pactados en moneda de curso
legal venezolana, debiendo ajustarse sus estipulaciones económicas al presente
Decreto Ley. Los inmuebles sujetos a estas contrataciones deberán someterse a
la regulación de canon consagrada en la presente Ley dentro de los noventa (90)
días siguientes a su entrada en vigencia. El incumplimiento de esta disposición
será sancionado con multa equivalente a dos mil Unidades Tributarias (2.000
UT).
Quinta: Se ordena la supresión
de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para
Vivienda y Hábitat.
Sexta: El Presidente de la
República, mediante Reglamento, desarrollará el régimen de supresión de la
Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda
y Hábitat y el régimen transitorio que resultare como consecuencia de tal
supresión, garantizando la implementación efectiva del presente Decreto Ley y
asegurando la continuidad administrativa de las funciones públicas relacionadas
con las categorías de arrendamiento reguladas por el presente Decreto Ley.
Disposiciones
Derogatorias.
Primera: Se desaplican, para la
categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas
las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de
Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.
Segunda: Se deroga el Decreto
N° 602, mediante el cual se estableció un régimen transitorio de protección a
los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales,
industriales o de producción, del 29 de noviembre de 2013, publicado en Gaceta
Oficial N° 40.305 de la misma fecha.
Disposiciones Finales.
Única: El presente Decreto
Ley entrará en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la
República Bolivariana de Venezuela.
